Exemplo prático
Um dos pontos mais preocupantes dos proprietários de imóveis, investidores e holdings patrimoniais, é o arcabouço fiscal que aos poucos evolui em sua implantação
Um aspecto fundamental da Reforma Tributária: a locação de imóveis deixou de ser analisada apenas pela ótica do Imposto de Renda e passou também a ser examinada sob a incidência da CBS e do IBS quando caracterizada como atividade econômica tributável.
Por conseguinte, há uma diferença importante entre o proprietário pessoa física que apenas administra seu patrimônio, e quem exerce atividade econômica de locação (empresa ou pessoa física enquadrada nas hipóteses de incidência da CBS/IBS).
Segue um exemplo prático.
Exemplo 1 – Suponhamos Receita mensal de R$ 100.000,00 em alugueis
Isto equivale a dizer que inexiste vacâncias, porque todos os alugueis foram recebidos regularmente.
Na legislação antiga (até a Reforma), praticamente havia apenas o Imposto de Renda, eventualmente ISS (situações muito específicas), IPTU e demais despesas. Agora, a lógica muda.
Assim, temos que analisar e verificar cada etapa.
Primeira etapa
Verificando se existe incidência de CBS e IBS:
A locação caracteriza exploração econômica tributável? Se sim, então a locação entra na sistemática do IVA brasileiro, ou seja, tributação pelo CBS (União) e IBS (Estados e Municípios).
Antes o aluguel era visto quase exclusivamente sob a ótica do IR. Agora ele passa também pelo consumo. Essa é a grande mudança.
Na prática, apenas um exemplo didático
Suponhamos que a alíquota combinada (CBS + IBS) fique próxima de 28% (vinte e oito por cento).
Não significa que o proprietário pagará 28%, porque existe o sistema de créditos. E é justamente aí que muda toda a contabilidade.
Exemplo prático
Receita: R$ 100.000,00
Despesas do imóvel:
– Condomínio R$ 12.000
– Manutenção R$ 8.000
– Serviços R$ 5.000
– Segurança R$ 3.000
– Energia R$ 2.000
Total de despesas: R$ 30.000
Na sistemática antiga, o IR normalmente incidiria sobre a receita tributável conforme o regime aplicável. Na sistemática nova, primeiro calcula-se o IVA.
Receita tributável:
R$ 100.000 (IVA bruto X 28%) = R$ 28.000,00.
Agora entram os créditos.
Suponhamos que sobre os R$ 30.000 de despesas tenham incidido CBS e IBS recuperáveis.
Os créditos somam = R$ 8.400,00
Então: IVA devido = R$ 28.000,00 (-) créditos = R$ 8.400,00 à IVA líquido = R$ 19.600,00.
Depois disso ainda haverá a tributação da renda:
O IVA não substitui o Imposto de Renda, mas apenas substitui:
Resultado financeiro
Receita = R$ 100.000,00
(-) IVA líquido R$ 19.600,00
(-) despesas R$ 30.000,00
Lucro = R$ 50.400,00
Sobre esse lucro ainda haverá:
IRPJ e CSLL (se pessoa jurídica); ou
IRPF (se pessoa física).
Exemplo de empresa no Lucro Presumido
Uma holding patrimonial.
Receita = R$ 100.000,00
Suponhamos que a presunção permaneça em 32%.
Base presumida = R$ 32.000,00
IRPJ = 15% = (4.800,00)
Adicional (se houver)
CSLL = 9% = (2.800,00)
Somando IRPJ = (4.800,00)
CSLL = (2.880,00)
Total Parcial = R$ 7.680,00
Mais:
IVA líquido = (R$ 19.600,00)
Tributos = (R$ 27.280,00)
Exemplo de Lucro Real
Receita = (R$ 100.000,00)
Despesas = (R$ 30.000,00)
Lucro = (R$ 70.000,00)
IVA líquido = (R$ 19.600,00)
Lucro tributável = (R$ 50.400,00)
IRPJ = 15% = (R$ 7.560,00)
CSLL = 9% = (R$ 4.536,00)
Total = R$ 12.096,00
Tributos totais
– IVA = R$ 19.600,00
– IRPJ = R$ 7.560,00
– CSLL = R$ 4.536,00
– Total = R$ 31.696,00
O que muda na contabilidade?
– A escrituração deixa de ser apenas patrimonial.
– O contador terá que controlar:
– O contador terá que controlar: Créditos:
A contabilidade da holding patrimonial passa a funcionar muito mais próxima da de uma indústria.
Exemplo de lançamentos contábeis (simplificado)
Recebimento do aluguel:
D – Bancos …………………………………. R$ 100.000,00
C – Receita de Locação ………………….R$ 100.000,00
Reconhecimento da obrigação tributária (CBS/IBS):
D – Despesa com CBS/IBS …………….. R$ 28.000,00
C – CBS/IBS a Recolher …………………. R$ 28.000,00
Reconhecimento dos créditos fiscais sobre despesas:
D – CBS/IBS a Recuperar ……………….. R$ 8.400,00
C – Redução da Despesa Tributária ….. R$ 8.400,00
Apuração do imposto líquido
CBS/IBS devido: R$ 28.000,00 − R$ 8.400,00 = R$ 19.600,00
Recolhimento:
D – CBS/IBS a Recolher …………………. R$ 19.600,00
C – Bancos …………………………………. R$ 19.600,00
O grande desafio
A maior mudança para quem vive de renda imobiliária não será apenas a carga tributária, mas a complexidade operacional. A partir da implantação plena da CBS e do IBS, a eficiência fiscal dependerá de uma gestão rigorosa dos créditos, da correta classificação das despesas e da documentação idônea de cada operação.
Isso exigirá que muitos proprietários e holdings patrimoniais passem a adotar controles semelhantes aos utilizados por empresas comerciais e industriais, especialmente no que se refere à escrituração fiscal e à conciliação contábil.
Um ponto importante sobre esse exemplo
O exemplo acima é meramente ilustrativo, para demonstrar a mecânica dos lançamentos e da apuração. A incidência efetiva de CBS e IBS sobre locações de imóveis depende da regulamentação específica e de fatores como:
Esses elementos podem alterar significativamente o cálculo final.
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