O contrato de gaveta é uma maneira de realizar compra e venda de imóveis. O contrato é realizado entre o mutuário (vendedor) que contraiu um imóvel financiado pelo Banco, e um terceiro (comprador) adquirente do imóvel financiado, que receberá o imóvel após a quitação de todo o procedimento de financiamento.
Essa nomenclatura é usada para esse tipo contrato, pois, não consta averbação da compra e venda na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, restando assim o contrato firmado entre as partes, apenas como um contrato de gaveta.
O comumente utilizado, contudo não é seguro e pode trazer riscos evidentes ao adquirente, visto que o mutuário/vendedor permanece como o titular do imóvel até o adimplemento das obrigações junto ao Banco. Dentre as situações que podem ocorrer, podemos citar: que o antigo proprietário poderá vender o imóvel a outra pessoa; que o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário; que em caso de falecimento do antigo proprietário o imóvel será inventariado e destinado aos herdeiros; etc.
Os riscos não se limitam apenas ao adquirente, o vendedor do imóvel também está sujeito a ter seu nome incluído no SPC e SERASA, caso o comprador deixe de pagar as prestações, ou ainda sofrer restrições quanto a obtenção de crédito, autorização de financiamentos e empréstimos ou algum acionamento judicial, caso o Banco execute a dívida.
Para se proteger, é muito importante que ambas as partes reconheçam firma no cartório no momento em que é feita a assinatura do contrato de gaveta, já que o contrato de gaveta não é um contrato não oficial, e a sua validade se restringe apenas às partes.
Conforme dispões o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.
Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido a validade dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário discuta as obrigações e direito assumidos em juízo. Considera ainda que, com a quitação de todas as parcelas, não seria possível realizar a anulação de uma provável transferência, já que não foram causados prejuízos ao SFH.
Diante dos riscos decorrentes do “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, assim que possível, ou buscar orientação de um escritório de advocacia para intervir na operação de compra e venda, e assim minimizar os riscos para as partes.
